休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)與調(diào)查階段

論證與立項(xiàng)。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上馬之前，邀請(qǐng)有關(guān)項(xiàng)目方面專家進(jìn)行科學(xué)的可行性論證，綜合分析農(nóng)業(yè)旅游資源條件、交通區(qū)位條件、居民的收入消費(fèi)水平和市場(chǎng)需求。南陽(yáng)建筑設(shè)計(jì)院考慮是否有作休閑農(nóng)業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的必要，如有必要，可制定休閑農(nóng)業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的工作方案。

組織規(guī)劃設(shè)計(jì)隊(duì)伍。休閑農(nóng)業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)隊(duì)伍可由生態(tài)學(xué)、農(nóng)業(yè)、園林、土地規(guī)劃利用、環(huán)境保護(hù)、地理、旅游經(jīng)營(yíng)管理、社會(huì)學(xué)、人類學(xué)、建筑工程等方面的專家和政府官員，并積極吸收當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)公眾參與，通過(guò)分工，明確各自承擔(dān)的任務(wù)和職責(zé)。

提出規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和大綱。主要內(nèi)容包括：設(shè)計(jì)區(qū)的基本情況，所需技術(shù)資料和圖件資料，專家系統(tǒng)，工作的主要內(nèi)容，以及時(shí)間安排和經(jīng)費(fèi)預(yù)算等。

資料收集與分析研究。首先商請(qǐng)相關(guān)部門(mén)（農(nóng)業(yè)、林業(yè)、園林、城建、環(huán)保、交通、通訊、旅游等）提供所需的相關(guān)資料，然后進(jìn)行二手資料的收集與分析研究，盡可能利用原有的旅游、生態(tài)、環(huán)境調(diào)查資料以及地方志和一些相關(guān)資料，從中發(fā)掘有價(jià)值的內(nèi)容，找出一些存在的問(wèn)題。

實(shí)地調(diào)查研究。完成資料收集與分析研究后，設(shè)計(jì)組必須到設(shè)計(jì)區(qū)實(shí)地考察，特別是對(duì)有較大開(kāi)發(fā)價(jià)值的景區(qū)、景點(diǎn)的資源、環(huán)境及社會(huì)、文化、經(jīng)濟(jì)等狀況的考察，并進(jìn)行記錄、拍照和攝像。

休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)與規(guī)劃階段

旅游地“文脈”分析。“文脈”指的是旅游地的自然地理基礎(chǔ)、歷史文化系統(tǒng)、社會(huì)心理沉淀、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的四維時(shí)空組合，是一個(gè)地區(qū)旅游發(fā)展的基礎(chǔ)，在休閑農(nóng)業(yè)規(guī)劃時(shí)，要認(rèn)真把握其“文脈”特色，既考慮與“文脈”相順應(yīng)協(xié)調(diào)，也可突破“文脈”出奇制勝。

旅游資料及可持續(xù)性評(píng)價(jià)。在對(duì)資源進(jìn)行調(diào)查的基礎(chǔ)是，根據(jù)休閑農(nóng)業(yè)市場(chǎng)的需求特色，著重評(píng)價(jià)資源的特質(zhì)、價(jià)值與功能、規(guī)模等級(jí)、地域組合特點(diǎn)及環(huán)境的容量等，明確資源的吸引向性及開(kāi)發(fā)利用形式。

確立旅游地的性質(zhì)和發(fā)展方向。應(yīng)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)區(qū)域的自然風(fēng)光特色、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)、風(fēng)土人情等，對(duì)休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)進(jìn)行性質(zhì)定位，以確立該區(qū)域的主要發(fā)展方向。

旅游形象的策劃。根據(jù)市場(chǎng)導(dǎo)向與資源導(dǎo)向相結(jié)合的原則，在維持其生物、景觀、物種多樣性和資源利用的可持續(xù)性的前提下，確定休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)的功能地位和開(kāi)發(fā)建設(shè)主題，構(gòu)建整個(gè)休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)的旅游形象，圍繞該主題形象進(jìn)行旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)。

擬定總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。主要包括規(guī)劃設(shè)計(jì)思路，空間總體布局、功能分區(qū)、環(huán)境容量、生物多樣性及環(huán)境保護(hù)等設(shè)計(jì)。在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，既要考慮總體空間布局的和諧統(tǒng)一，更要考慮功能分區(qū)，避免旅游活動(dòng)對(duì)資源和環(huán)境的破壞，同時(shí)為了分流游客，使資源能優(yōu)化利用。還要對(duì)各功能區(qū)進(jìn)行敏感性分析，測(cè)算其容量，以保護(hù)生物多樣性和環(huán)境。

對(duì)各功能區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)和項(xiàng)目設(shè)置進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。各功能區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)既要整個(gè)區(qū)域的旅游形象相協(xié)調(diào)，并有助于主題形象的凸現(xiàn)，同時(shí)還要突出各功能區(qū)自身優(yōu)勢(shì)與特色，發(fā)揮各功能區(qū)自己的功能與作用。

對(duì)專題活動(dòng)項(xiàng)目及特色的規(guī)劃設(shè)計(jì)。休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)必須有相適應(yīng)的專題旅游活動(dòng)項(xiàng)目，如xx花節(jié)(會(huì))，觀xx節(jié)等，以造成一定的聲勢(shì)和影響，提高知名度和影響力，促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

對(duì)分階段實(shí)施項(xiàng)目及目標(biāo)的規(guī)劃設(shè)計(jì)。出于對(duì)休閑農(nóng)業(yè)資源和環(huán)境保護(hù)的需要、開(kāi)發(fā)建設(shè)籌措資金的需要，也為了旅游地能不斷推出各種旅游產(chǎn)品，延長(zhǎng)旅游地的生命周期，需要制定分階段實(shí)施的項(xiàng)目及目標(biāo)。

提出可持續(xù)發(fā)展管理對(duì)策。如生態(tài)環(huán)境教育管理、有效的管理方式、方法與技術(shù)，政策上的引導(dǎo)、經(jīng)濟(jì)上的調(diào)控等。

形成規(guī)劃設(shè)計(jì)文本及圖件。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，可能會(huì)形成多種方案，應(yīng)根據(jù)區(qū)際關(guān)系、內(nèi)部關(guān)系、方案的可操作性、效益等方面進(jìn)行對(duì)比，篩選出最佳方案，必要時(shí)召開(kāi)專家咨詢會(huì)，集思廣益。

休閑農(nóng)業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)該注意的幾點(diǎn)問(wèn)題：

結(jié)合農(nóng)業(yè)和新農(nóng)村建設(shè)，實(shí)施農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整和農(nóng)民收入持續(xù)增長(zhǎng)為指導(dǎo)，充分發(fā)揮地域優(yōu)勢(shì)。

以提高經(jīng)濟(jì)效益為中心，要求項(xiàng)目不能辦成城市事業(yè)型的園林公園，農(nóng)業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)應(yīng)占較大比重，應(yīng)不斷引進(jìn)名特優(yōu)新稀品種和先進(jìn)的技術(shù)、管理。一方面提高農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的層次，另一方面滿足城市及農(nóng)村居民對(duì)名特優(yōu)新稀品種的觀賞、采摘、品嘗和學(xué)習(xí)要求，進(jìn)而能夠產(chǎn)生較強(qiáng)的示范、輻射、帶動(dòng)等社會(huì)效益。

按綠化美化思路從整體上精心設(shè)計(jì)，把城市園林綠化和公園的建設(shè)風(fēng)格與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)家生活、社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)等內(nèi)容有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，形成集農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、觀光旅游休閑和文化娛樂(lè)于一體的現(xiàn)代休閑農(nóng)業(yè)園。

市場(chǎng)定位應(yīng)以城市(鎮(zhèn))居民為主，農(nóng)村居民為輔，據(jù)此進(jìn)行項(xiàng)目?jī)?nèi)容的選擇與合理搭配。突出農(nóng)業(yè)活動(dòng)的可觀賞性、可參與性及文化、生態(tài)優(yōu)勢(shì)。

休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目實(shí)施與管理階段（籌資）

規(guī)劃設(shè)計(jì)文本及圖件的修改與審定。對(duì)提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)文本及圖件先在旅游地內(nèi)部進(jìn)行意見(jiàn)征詢或初審，邀請(qǐng)主管領(lǐng)導(dǎo)、各相關(guān)部門(mén)及有關(guān)專業(yè)人員發(fā)表意見(jiàn)，根據(jù)意見(jiàn)對(duì)其進(jìn)行修改，然后提交專家組評(píng)審，再根據(jù)專家組意見(jiàn)進(jìn)行修改、完善，形成最終文本及圖件，報(bào)請(qǐng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后進(jìn)行實(shí)施。

資金籌集。由于受資金條件的限制，加上缺乏合理的規(guī)劃和引導(dǎo)，不少休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)創(chuàng)新很少，功能設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單、重復(fù)，缺乏特色和吸引力。因此，項(xiàng)目有限資金往往明顯影響到項(xiàng)目的前期創(chuàng)意規(guī)劃及后期實(shí)施，而多渠道籌集發(fā)展資金則是休閑農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)的核心問(wèn)題。

增加政府導(dǎo)向性投入。當(dāng)?shù)卣畱?yīng)通過(guò)先期投入和引導(dǎo)投資，營(yíng)造良好的客觀環(huán)境，為多元化投資創(chuàng)造條件。

開(kāi)辟多元投資籌資渠道。社會(huì)化投入和多元籌資是休閑農(nóng)業(yè)縱深開(kāi)發(fā)的重要途徑和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必由之路。南陽(yáng)建筑設(shè)計(jì)院調(diào)動(dòng)全社會(huì)的力量，走社會(huì)開(kāi)發(fā)旅游、社會(huì)辦旅游的路子；利用股份有限公司為載體，通過(guò)增資擴(kuò)股等資本營(yíng)運(yùn)方式，吸納各主要景點(diǎn)為戰(zhàn)略伙伴，最終組建旅游開(kāi)發(fā)股份有限公司，達(dá)到上市目的，籌集巨額資金，進(jìn)行深層次的開(kāi)發(fā)；采取“筑巢引鳳”的方法，吸引國(guó)內(nèi)大公司、大企業(yè)、大集團(tuán)的投資。

建立休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展基金。通過(guò)專業(yè)旅游投資基金管理公司的規(guī)范運(yùn)作，為居民開(kāi)辟新的投資渠道，擴(kuò)大休閑農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金來(lái)源。從旅游企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入中收取一定比例的經(jīng)費(fèi)來(lái)建立旅游發(fā)展基金，所收經(jīng)費(fèi)在成本費(fèi)用中列支。旅游發(fā)展基金征收的范疇、方式和數(shù)額根據(jù)各地情況而定。經(jīng)費(fèi)主要用于市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、促銷及調(diào)研，旅游產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)和行業(yè)組織活動(dòng)，資源開(kāi)發(fā)導(dǎo)向和激發(fā)，旅游人力資源開(kāi)發(fā)。

休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目土地流轉(zhuǎn)與使用

嚴(yán)格控制休閑農(nóng)業(yè)土地農(nóng)轉(zhuǎn)非的審批。目前各地在建設(shè)休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)土地非正常利用的情況比較嚴(yán)重，主要表現(xiàn)是隨意改變土地的使用方向，導(dǎo)致休閑農(nóng)業(yè)土地的非農(nóng)化傾向非常突出；大片土地被休閑娛樂(lè)用地、住房用地、停車場(chǎng)地、交通用地等非農(nóng)設(shè)施占用，導(dǎo)致大量耕地改變了使用方向，造成對(duì)農(nóng)業(yè)可耕地的“蠶食”。

根據(jù)目前土地農(nóng)轉(zhuǎn)非審批上存在的問(wèn)題，有必要采取以下措施：在宏觀上對(duì)可耕地轉(zhuǎn)為非耕地?cái)?shù)量實(shí)行指令性的指標(biāo)控制，用絕對(duì)指標(biāo)進(jìn)行遏止；在項(xiàng)目建設(shè)之初，進(jìn)行可行性研究和規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，土地管理部門(mén)就制定耕地與非耕地的比例范圍，從源頭上遏止可耕地?cái)?shù)量的減少。

建立健全耕地占用的補(bǔ)償機(jī)制。對(duì)耕地占用數(shù)量進(jìn)行直接對(duì)等補(bǔ)償，即占用多少耕地就相應(yīng)通過(guò)開(kāi)墾和復(fù)墾取得同等同質(zhì)的耕地作為補(bǔ)償；如不具備直接對(duì)等補(bǔ)償條件，可通過(guò)交納土地作業(yè)稅和土地補(bǔ)償費(fèi)等形成耕地占用的補(bǔ)償占用基金，用于土地后備資源的開(kāi)發(fā)與現(xiàn)有耕地的改良。積極推進(jìn)農(nóng)村社會(huì)保障體系的建設(shè)，為農(nóng)民解除農(nóng)用土地轉(zhuǎn)讓的后顧之憂；加快解決農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移問(wèn)題，促進(jìn)農(nóng)用土地的合理流轉(zhuǎn)。

積極探索實(shí)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)的途徑。采取動(dòng)員、啟發(fā)、開(kāi)導(dǎo)、典型示范等方式，鼓勵(lì)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民積極參與休閑農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)。在景區(qū)開(kāi)發(fā)和配套工程的建設(shè)中，可采取“土地入股”、“勞動(dòng)入股”的方式來(lái)進(jìn)行，通過(guò)農(nóng)民的土地和勞動(dòng)投入轉(zhuǎn)化為資金投入，在旅游業(yè)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益后，憑股份參加分紅，從而提高農(nóng)民參與旅游開(kāi)發(fā)的積極性，并使他們?cè)诼糜伍_(kāi)發(fā)中獲得更大的收入份額。